京东司法拍卖平台显示，武汉市新洲区人民法院正在对新洲区双柳街龙王咀三分场、二分场不动产进行 变卖 ：评估总价 约5.57亿元 ，变卖价 约3.12亿元 ，约打了5.6折，变卖期为2026年9月28日10时至11月27日10时。 该标的物即为中奥星耀天悦项目。 ▲ 京东司法拍卖平台变卖页面（截图时间：2026年10月13日） 一、标的物介绍 据标的物情况调查表，本次处置标的为"武汉市新洲区双柳街龙王咀三分场、二分场不动产"，地块位于新洲区国营龙王咀农场二分场、三分场，航天北路以北、涨渡湖大道以东、环城北路以南、航天一路以西，属双柳航天新城片区。 ▲ 中奥星耀天悦区位示意 根据评估报告，估价对象是"武汉裕泰轩房地产开发有限公司位于武汉市新洲区双柳街龙王咀三分场、二分场新建住宅项目（ 武汉中奥星耀天悦 ）在建工程房地产"，范围包括别墅3#、4#、7#、8#、9#、12#，高层住宅20#、23#、25#，售楼部32#、幼儿园、商业与地库，以及整宗土地使用权。 ▲ 标的与价格要点（据京东变卖公告与评估报告整理） ▲ 标的物情况调查表（图源：京东司法拍卖平台） 二、项目前世及开发商 这块地的前半段故事，节奏曾相当快。 2020年11月，华夏幸福旗下武汉裕隆苑以总价 49135万元 竞得P（2020）121号地块，成交楼面地价 1,650.08元/平方米 。随后裕隆苑出资设立项目公司裕泰轩，并引入江西房企中奥地产注资，双方分别持股51%与49%； 2021年5月 ，裕隆苑将所持51%股权全部转让给中奥地产，中奥由此全资控股项目公司。中奥地产始创于1995年，是一家以房地产开发作为主发展航道，物业服务为辅航道的企业。 2021年6月16日，项目总平面规划方案公示：拟建13栋25至34层高层住宅（部分含1—2层商业裙房）、18栋4层住宅、1栋3层幼儿园、社区服务用房等，总建筑面积近40万方。 ▲ 项目原规划效果图 五年之后，等来的不是交付，而是拍卖公告，当下已建建筑面积仅39233.5平方米——约为规划计容体量的 13% 。 ▲ 来源于京东司法拍卖平台 从现状来看，该项目已停工许久，其开发商中奥也已被列为失信人，网传此前连员工工资发放都成了问题。 ▲ 来源于爱企查网站 三、接盘的难度比较大 第一道坎是价格与资金门槛。 变卖价3.12亿元看似是评估价的五折多，但这只是"入场券"：变卖须一次性缴纳31,208.8万元预缴款，等于全额付清；而3.12亿元买到的，只是已完成13%的工程。后续约25万平方米计容体量尚待建设，续建所需的资金规模，很可能不低于甚至超过本次变卖价——接盘方要有能力把项目"从半途做完"。 第二道坎是区域楼市热度 。评估报告在描述周边状况时写得很直白：配套方面有双柳航天公园、新洲一中（航天城校区）、武汉同济航天城医院、双柳街卫生院及数家银行网点，公交线路Y312、Y313、Y235路经过，"道路通达性较好"，但同时也明确" 商业繁华程度较劣 "、" 人口密度一般 "。此外，标的附近已有宝业航天府、孔雀城航天府、孔雀城航天府滨江苑等居住项目，也就是说，未来产品面对的是一条竞争者已经站定的赛道。双柳航天新城仍处培育期，人口与产业导入尚需时间，这直接决定了新房去化的难度。 第三道坎是"建了一部分"本身。 半成品不是加分项。已建部分包含别墅、高层住宅、售楼部、幼儿园、商业与地下车库，结构类型多、施工界面复杂，接盘后要重新办理相关手续、衔接原设计与施工资料、处理既有合同与债权债务关系，隐形成本与时间成本都不可小视。相较于一宗干净的净地，这种资产的处置难度与不确定性都更高。 - THE END - 特别